LOS MALOS NEGOCIOS DE LA FISCALÍA GENERAL

En febrero del 2018 varios funcionarios se quejaron por diferentes daños que había sufrido el recién alquilado edificio de la Fiscalía en Dosquebradas. Pero desde la negociación misma del lote hay muchos interrogantes.

 

Especial / LCDR – Ilustra / Stella Maris

En el 2015 la Fiscalía General de la Nación estrenó sede en Dosquebradas, una edificación tomada en alquiler al Grupo Rivera. Una inauguración con bombos y platillos que con el tiempo dejó ver mucho más que fisuras en la obra recién estrenada, debido al reasentamiento del terreno, también ahora permite descubrir toda una trama de situaciones atípicas alrededor de la compraventa del lote, la conveniencia de tomar en alquiler el edificio, el monto pagado finalmente por concepto de canon de arrendamiento y el apoyo incondicional al Grupo Rivera por parte de un aliado financiero de primer nivel.

Toda la atención se concentra en el lote 8, ubicado en El Bosque, Dosquebradas, en la dirección carrera 16 con calles 73 y 74, el cual figura en condición de arrendamiento entre las siguientes partes: como arrendador Albeiro Rivera Duque, dada su condición de  representante legal  del Grupo Rivera, y como arrendataria, la Fiscalía General de la Nación. Un inmueble destinado desde el año 2015 y en la actualidad para el funcionamiento del parqueadero donde se custodian los vehículos, motocicletas y demás elementos incluidos en procesos penales y a disposición de las diferentes unidades de Fiscalía de la Seccional Risaralda, mejor conocido como “los patios”; también allí funcionan las oficinas administrativas de la misma entidad en el municipio de Dosquebradas.

En lo relacionado con su valor económico, el primer antecedente conocido se remonta hasta el 30 de junio de 2012, momento en el que, según la escritura pública número 3420 del 30 de junio de 2012 (ver abajo), expedida por la Notaría Quinta  del Círculo de Pereira, su valor es de 37.814.000 de pesos, un avalúo producto de la información consignada en el certificado Nro. 21236 de valoración del inmueble  expedido por el municipio de Dosquebradas.

En esta oportunidad, los contratantes fueron Harold López Villa y Albeiro Rivera Duque, como vendedores, y Albeiro Rivera Duque, representante legal del Grupo Rivera, como único comprador; una compraventa que cuenta con una parte que tuvo la condición de comprador y vendedor al mismo tiempo. Aquí hay que hacer mención especial a dos puntos: el primero consiste en que entre las partes –una de ellas profesional del comercio inmobiliario– se acogieron a un avalúo para determinar con alguna certeza el valor del inmueble transferido y, segundo, para ese tiempo el inmueble involucrado, que tiene un área de 21.602 metros cuadrados, no contaba –según la escritura pública de junio de 2012– con  ninguna mejora o edificación construida allí.

El parasol de la edificación donde funciona la Fiscalía en Dosquebradas se desprendió en el 2018. Luego fue retirado y nunca se reinstaló. Otros daños presenta el edificio, según manifestaron funcionarios de la entidad. Fotografía / Archivo El Diario

Yo me vendo, yo me compro

El segundo antecedente que se cuenta alrededor del valor económico del inmueble referenciado, corresponde a lo consignado en la escritura pública 7400 de octubre 23 del 2014, expedida también por la Notaría Quinta de Pereira, en la que Albeiro Rivera Duque, dada su condición de representante legal del Grupo Rivera, transfiere a Leasing Bancolombia el derecho de dominio y la posesión material  del inmueble, a través de un contrato  de compraventa, pero  al cual le antecede un contrato de lease back (ver abajo), en el que la entidad financiera, para quedarse como propietaria, le reconoce al señor Rivera la suma de 1.800 millones de pesos; pero sin perder el Grupo Rivera la tenencia y explotación económica del inmueble, atributo que  ya  que venía ejerciendo desde junio del año 2012, y de esto da cuenta lo consignado en el numeral quinto de la escritura pública de octubre de 2014, en la que se señaló:

QUINTO: EL VENDEDOR manifiesta que a la fecha de esta escritura hace entrega real y material del inmueble objeto de la compraventa a la sociedad GRUPO RIVERA P.S. EN C.S.   A partir de la fecha de entrega del inmueble a la sociedad GRUPO RIVERA P.S EN C.S, serán a cargo de ésta los pagos que se causen por servicios públicos, el pago de las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, las contribuciones de valorización que fueran derramadas sobre el inmueble.”

Esto quiere decir que el Grupo Rivera entrega el inmueble al mismo Grupo Rivera, reafirmando el control sobre el mismo, que ya se tenía desde dos años y cuatro meses atrás, cuando había pasado a ser el propietario.

En papeles, Albeiro Rivera Duque no aparece más como propietario del inmueble, su continuidad como explotador y tenedor del predio no fue interrumpida por causa del contrato de compraventa celebrado con Leasing Bancolombia, ya que su condición de arrendatario actual, conforme a lo que permite el contrato de lease back, lo autoriza a recibir los ingresos mensuales  por concepto del contrato de arriendo que  le cancela la Fiscalía General de la Nación desde enero de 2015, por las instalaciones destinadas al parqueadero de motos y vehículos confiscados, y, desde noviembre de 2015, por concepto de arriendo de las oficinas administrativas de la Fiscalía General de la Nación en la ciudad de Dosquebradas y que le permitirá una vez llegado el tiempo que se haya fijado en el contrato  de  lease back, acogerse a la opción de compra  del inmueble al final de la relación contractual, lo que quiere decir volver a ser el  propietario del lote 8 ubicado en El Bosque Dosquebradas.

Entonces, se vende la gallina de los huevos de oro a un tercero (Banco), pero el anterior dueño sigue vendiendo los futuros huevos de oro en el mercado persa,  esto parafraseando lo que respondió el señor Rivera a Noticias Uno: “no compro huevos para vender huevos” (ver), cuando le pidieron explicar sobre la excesiva  valorización de un inmueble que le acabó vendiendo en promesa de compraventa a la Contraloría General de la República en marzo de 2021, por 5.184 millones de pesos, cuando lo había comprado tres meses atrás por 3.200 millones al mismo Grupo Bancolombia, y sin haber realizado ninguna mejora al inmueble durante esos tres meses.

Siguiendo con el negocio hecho con la Fiscalía, en el contrato de compraventa elevado a escritura pública y celebrado el 23 de  octubre de 2014 (ver abajo), hay que destacar dos puntos importantes: en primer lugar, nada se reseña en la escritura pública sobre avalúo alguno como elemento de referencia para fijar el precio del inmueble involucrado y, en segundo lugar, ninguna mención se hizo acerca de la existencia de edificaciones u otras mejoras instaladas para el momento de la celebración del contrato de compraventa entre el Grupo Rivera y Leasing Bancolombia, por lo que el predio del  año 2012 al del año 2014 no contaba con diferencias significativas o demostrables.

 

Clientes preferenciales de Bancolombia

¿Cómo se explica que un lote de 21.602 metros cuadrados valorado en junio de 2012 en 37.814.000 (treinta y siete millones ochocientos catorce mil pesos), según avalúo allegado del municipio de Dosquebradas, hubiese pasado a valer 1.800.000.000 (mil ochocientos millones de pesos) en octubre de 2014, un incremento del 4659%, sin contar con mejoras o construcción alguna durante ese lapso? Y, ¿por qué un banco profesional del comercio de bienes raíces reconoció tal valorización en el inmueble por $ 1.762.186.000 (mil setecientos sesenta y dos millones ciento ochenta y seis mil pesos) sin contar con un avalúo previo y sin ninguna mejora que la justificara?, por lo menos en la escritura no se menciona tal peritaje del avalúo.

Consultado Bancolombia sobre este negocio se abstuvo de entregar información argumentando que era improcedente la petición “en virtud de la Reserva Bancaria que les asiste a las entidades financieras.”

A la primera pregunta, solo le cabe una respuesta, y sería que dicha valorización es inexplicable ante la ausencia de variables demostrables que afecten el terreno comprometido en la compraventa de octubre de 2014.

Frente a la segunda pregunta, tan alta valorización fue producto de un acto arbitrario o discrecional del Banco involucrado, pero sin que esta decisión acabara siendo negligente para los intereses económicos del mismo Banco, y ello es así, porque Albeiro Rivera Duque ya contaba desde noviembre de 2013 con un concepto expedido por la Sección de Construcciones de la Fiscalía General de la Nación en el que se señaló que:

Un documento que respaldaba la futura jugosa contratación (14 meses después) con una entidad del Estado adscrita a la rama judicial, tal como en efecto se dio a partir de enero de 2015, con el arrendamiento de obras parciales en el parqueadero de vehículos incautados, contrato estatal de arrendamiento CN 015 del 2 enero de 2015  y a partir de noviembre de 2015, con el arrendamiento de las oficinas administrativas, contrato estatal de arrendamiento de inmueble CN 31 del 18 de noviembre de 2015, negociaciones que le permitieron al Grupo Rivera ingresos en el 2015 por 878.857.102 de pesos ($793.050.644 por parqueadero + $85.806.458 por oficinas), lo que corresponde a casi la mitad de lo que ya había recibido el Grupo Rivera con motivo de la venta del inmueble al Leasing Bancolombia en octubre de 2014, 1.800 millones de pesos, que acabaron siendo utilizados para financiar las construcciones de las oficinas administrativas y del parqueadero para vehículos incautados.

Contrato de enero de 2014 by La Cola on Scribd

 

Contrato Dosquebradas de 2015 – noviembre by La Cola on Scribd

El Grupo Rivera necesitaba liquidez para su visionario negocio y contó entonces con la palanca financiera del Leasing Bancolombia en ese momento, un tratamiento generoso por parte de la entidad  bancaria al -aparentemente- no exigir avalúo alguno y al no advertirse la  existencia de mejoras en el inmueble transferido, para aprobar  finalmente el desembolso de tan importante suma de dinero a favor de un particular, una condición de tratamiento preferencial que le ha asegurado hasta la actualidad al Grupo Rivera  contar con un flujo significativo de ingresos en más de seis años ininterrumpidos por concepto de dos arrendamientos, y solo en las instalaciones del municipio de Dosquebradas, que prestan servicios a las funciones de la Fiscalía General de la Nación, ya que se cuenta con otros contratos de arriendo de inmuebles para el funcionamiento de la Fiscalía General de la Nación en Pereira y otros municipios del país.

Finalmente, en el documento expedido por el profesional Oscar Saavedra Payán,  de la sección de construcciones, se reseñó que la propuesta del Grupo Rivera tenía los siguientes alcances para el año 2015:

 

Conforme a lo anterior, para el año 2015, cuando estuvieran ya listas en su totalidad las obras del parqueadero para vehículos incautados y las oficinas administrativas para uso de los funcionarios, el canon de arrendamiento mensual por 6.483 metros cuadrados de suelo construido sería la suma de 99.407.707 de pesos, incluido IVA, a 14.525 pesos el metro cuadrado, siendo entonces este monto el que debía cobrarse por el Grupo Rivera durante el mencionado año.

Pero cuando llegó el momento de reconocerse dicha suma, el monto del canon de arriendo acabó siendo muy diferente, ya que por concepto de arrendamiento del parqueadero para el año 2015 y a partir del mes de marzo, se empezó a reconocer 71.170.625 de pesos, incluido IVA, y por concepto de arriendo de oficinas pagó, a partir de noviembre de 2015, 59.864.971 de pesos, incluido IVA, para un total de 131.035.596 de pesos, incluido IVA ($71.170.625 + $59.864.971).

En fin, hubo un incremento de 31.627.889 de pesos por concepto de arriendo mensual, si se compara con la propuesta aprobada en noviembre de 2013 y que comprometía al Grupo Rivera para el año 2015, reflejándose además un mayor valor por metro cuadrado en arriendo  mensual, así:  131.035.596 / 6.843 mt2 = 19.148 pesos, siendo superior este valor.

En los estudios previos del 2 de enero de 2015, aplicables al contrato CN 015 de 2015, se menciona que: “el valor del canon de arrendamiento se determinó por la suma de CATORCE MIL QUINIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS $14.525 el metro cuadrado, M2”. Valor que es el mismo por metro cuadrado que fue establecido en la propuesta  presentada en noviembre de 2013 por el Grupo Rivera y que terminó avalada por la sección de construcciones de la Fiscalía tal como a continuación se describe:

Todo  lo expuesto quiere decir que el Grupo Rivera, además de quedarse con dos  jugosos contratos de arriendo ininterrumpidos desde el año 2015 y que tienen en común el haber contado con una inexplicable anticipación de su aprobación antes de su fecha de inicio, terminó además siendo beneficiario de sumas superiores reconocidas por parte de la Fiscalía, alrededor del pago por arriendo mensual  de dos inmuebles (parqueadero y oficinas) que hacen parte de una propiedad de mayor extensión, lote 8.

Cabe concluir que, seguramente, estos más de seis años de pagos por conceptos de arriendo ya habrían permitido a la Fiscalía General de la Nación adquirir sus propias instalaciones, pero contrario a ello, se siguen pagando importantes sumas de dinero por concepto de arriendo, a favor del empresario que hoy tiene una parte significativa del mercado inmobiliario institucional de la ciudad, al tener como arrendatarios de oficinas a la Rama Judicial y a la Procuraduría General de la Nación y, recientemente, como posible comprador de un edificio en obra gris, el polémico edificio en Maraya para la Contraloría General de la República.