Steven Cárdenas, Concejal del partido conservador, y para ser más exacto de la corriente de Samy Merheg, al igual que el alcalde Gallo, propuso y fue aprobada por el Concejo la siguiente perla: “…También estarán exentos de plusvalía, los desarrollos que se realicen en el tratamiento de renovación en ambas modalidades (reactivación y redesarrollo) y las actuaciones urbanas integrales; siempre y cuando estén enmarcados en la figura de plan parcial.”
Por: Adriana González
Desde el pasado miércoles, en Pereira hemos escuchado insistentemente lo sucedido en el Concejo Municipal sobre la aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad. Si no estuviera atravesado por tantos interrogantes, desplantes y extraños intereses que se revelan en sus decisiones, esto hubiera pasado en relativo silencio.
Asalta la primera pregunta, que sería directamente para el Alcalde Gallo. ¿Por qué diablos el candidato del Cambio, ahora de alcalde, vuelve a presentar el mismo POT de Vásquez, cuando montó su campaña electoral en contra del sotismo?
Segunda perla: “el Batallón San Mateo”. 60.9 hectáreas corresponden a la Nación –ente territorial– después de haber sido otorgado por el aporte de unos ciudadanos pereirano, que compraron el terreno con su propio patrimonio y lo donaron para construir el batallón. El conflicto armado hizo que insistentemente durante muchos años los altos tribunales de Colombia requirieran al Ministerio de Defensa para que fuera construyendo los batallones en las afueras de la ciudad, toda vez que se constituían en objetivo militar. Hoy, en pleno posconflicto, al Ministro Villegas (negociante neto) se le ocurrió trasladar cinco (5) batallones en todo el país –entre ellos los de Manizales y Pereira– y la naval en Cartagena. ¿Gato encerrado? Es hilar muy delgado…
Tercera perla: Varios colectivos ciudadanos comenzaron una campaña para comprometer al alcalde de “el Cambio” y al Concejo Municipal en la autorización de la construcción de un gran parque en el terreno del San Mateo. La propuesta era la construcción en vivienda de un 30% de las 60.9 Ha., el resto de terreno estaría destinado a vías públicas y parque, o mejor: zonas verdes. Se entiende que con la construcción del 30% se darían las ganancias suficientes para la construcción del nuevo batallón en los predios vecinos de una de las tantas fincas del Ministro más rico de Santos, Villegas.
El POT de Vásquez, y ahora de Gallo, contempla que para las 60.9 hectáreas del terreno del Batallón, 31% van destinadas a parque, 8% a áreas de protección, 16% a vías y el 45% restante a construcción de vivienda y comercio;a esta corporación le corresponde por mandato de la Ley 388/97, decidir sobre todo lo concerniente al ordenamiento del territorio en la municipalidad, por ello es quien debe autorizar la construcción o mejor dicho cambio de uso del suelo en el terreno del Batallón.
Desglosadas las cifras tenemos la siguiente ecuación: área comercial y de vivienda: 275.712 M2, área de protección: 49.015 M2, vías: 98.031 M2, área de parque: 189.935 M2, para un total de área bruta de 612.695 M2.
Cuarta perla: “el negocio del año”, veamos por qué: hasta el momento el uso del suelo del Batallón San Mateo es institucional, algunos expertos en materia inmobiliaria me calcularon que podría valer metro cuadrado $200.000, o sea que el total del terreno tendría un valor de $122.539.000.000 (122 mil 539 millones). El área a construir será de 275.712 M2 a $200.000 metro, el valor actual estaría en $55.142.400.000 (55 mil 142 millones 400 mil). Hasta aquí todo es normal. Pero una vez intervenido el terreno, o sea construido en viviendas y locales comerciales, el precio por metro cuadrado puede llegar a ser de $4.000.000, entonces 275.712 metros cuadrados ya construidos tendrían un valor total de $1.102.848.000.000, léase bien, un billón 102 mil millones de pesos. Negocio redondo para una constructora.
La cereza del pastel:La plusvalía se define como el mayor valor que adquiere la tierra por el “cambio del uso del suelo” o “incorporación de suelo rural a urbano” o“mayor aprovechamiento del suelo en edificación”. Para el caso que nos ocupa, la variable es el cambio de uso del suelo, que hasta el miércoles fue institucional y ahora el Concejo autorizó uso habitacional y comercial; ese cambio implica que automáticamente la tierra adquiere un mayor valor.
De acuerdo a lo anterior, con el cambio de uso el metro cuadrado aumenta inmediatamente de valor y haciendo una estimación baja,la suma podría ser de $800.000 por metro cuadrado; esto es, que los 275.712 metros cuadrados quedarán valiendo $220.569.600.000 sin tan siquiera intervenir el terreno, es decir, un aumento del 75% en su nuevo valor. Ese aumento del 75% del valor del metro cuadrado, sin hacer ningún tipo de intervención, sólo por el cambio del uso del suelo, es la plusvalía que debe pagar el Ministerio de Defensa como dueño del predio al Municipio de Pereira, toda vez que ya no venderá el metro cuadrado a 200 mil pesos, sino a 800 mil. La misma que el Concejal Cárdenas, en una idea brillantísima e inteligentísima, le regaló al Ministro Villegas.
Para ser más exactos con lo anterior, la plusvalía se paga con la siguiente fórmula: 50% del mayor valor que adquiere el terreno por cambio de uso del suelo. Esto es: $600.000 es la ganancia por metro cuadrado que tendrá el Ministerio. El cálculo es entonces: $600.000 por 275.712 M2 (terreno para construir) nos da una suma de $165.427.200.000, a la cual se le aplica el 50%. La suma total de plusvalía que debió pagar el Ministerio de Defensa al Municipio de Pereira sería de $82.713.600.000 (82 mil 713 millones 600 mil).
Steven Cárdenas, Concejal del partido conservador, y para ser más exacto de la corriente de Samy Merheg, al igual que el alcalde Gallo, propuso y fue aprobada por el Concejo la siguiente perla: “…También estarán exentos de plusvalía, los desarrollos que se realicen en el tratamiento de renovación en ambas modalidades (reactivación y redesarrollo) y las actuaciones urbanas integrales; siempre y cuando estén enmarcados en la figura de plan parcial.”. Es de aclarar que el artículo 83 de la ley 388/97 “Parágrafo 4º.- Los municipios podrán exonerar del cobro de la participación en plusvalía a los inmuebles destinados a vivienda de interés social”. Como se observa, la norma sólo permite la exclusión del pago de plusvalía para vivienda de interés social, el resto no está excluida, lo que significa que Cárdenas, ilegalmente, le regaló al Ministerio de Defensa, en cabeza de un excelente comerciante (viene de la ANDI, para que no se nos olvide), la medio bobada de $82.713.600.000.
Por lo tanto, el Municipio de Pereira, por cuenta de la alegre proposición aprobada por la mayoría del Concejo de Pereira, quedó desfalcado en una suma que bien podría pagar la obras de valorización, las mismas que justifican para Gallo el despido de muchos trabajadores que derivan su sustento de los contraticos de prestación.